2020年2月以降コロナウイルスの猛威により、都心から郊外への転居だけでなく今の自宅がリモートワークには手狭でもう少し広い家に引っ越しをする人も増えました。
住居を変える時に一度は物件を購入するのか賃貸にするのか悩みませんか。購入と賃貸のどちらがお得かに関しては人の考え方によってまちまちなのでどちらが正解はありませんが、購入の際には物件探しから住宅ローン付けまでやるべきことはたくさんあります。
今回は、中古マンション購入に絞って購入までの流れに関して物件探しと住宅ローン付けのコツも合わせて解説していきます。
本記事を執筆している私自身の備忘録も兼ねた原体験を記載しておりますので少しでも参考になればと思います。
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目次
中古マンション探しをする前に
マイホームを購入すると思い立ったが吉日で、物件検索からしたいと思いますがその前に1点やっておきたいことがあります。それは、目標を決めることです。
具体的にはいくらくらいの予算で間取りの物件を、どのエリアで購入するかです。
予算決めは後々資金計画表を不動産会社の人が作成してくれますが、その前に自分でもある程度予測をしておくことが重要です。
年収が500万円の方であれば、物件価格と諸費用込みで住宅ローンの上限額は3,750万円前後となるでしょう。イメージは年収の7.5倍が最大値だと思っておくと無難です。
一部金融機関では8倍まで借り入れできることやフラット35を活用すると年収の10倍程度まで借り入れできる可能性がありますが、ここで大切なのは借り入れできるからといってそれが幸せな選択ではないことです。
年収の上限額ぎりぎりまで借り入れしてしまうと、月々の返済額がかなり厳しくいわゆる住宅ローンを返すだけの生活になるという負の感情に繋がりかねません。
年収や返済額に対していくらで見積もるか
年収に対して借入額が低ければ低い方が安全なことは間違いありません。目安としては5~6倍以内に収めておきたいところです。
ですが、実際のところ物件を探し始めるともう少し許容すると良い物件が出てくるものです。だからこそ、始めの段階でいくらくらいの予算で間取りの物件を、どのエリアで購入するかを決めておくことが重要になるわけです。
夫婦の年収を合算して考えるべき？(ペアローン)
ご夫婦の場合、二人で住宅ローンを借り入れするペアローンの方法があります。メリットは借り入れ上限額が一人に対して倍近く増やせること、住宅ローン減税の対象物件であれば二人とも対象になることです。
二人で力を合わせると確かに理想を上げられますが、その分金額も上がりますしもしお子様ができるなどのライフスタイルの変化があった時に立ち行かなくなるリスクもありますのでご注意ください。
ここで不動産会社さんやFPさんが「ペアローンで大きく買いましょう」と特にあなたの意向も確認せずに提案してきた場合は信用に足らない方かもしれません。本来なら慎重に提案する方が良い方法だからです。
繰り返しですが、 いくらくらいの予算で間取りの物件を、どのエリアで購入するかは初めに決めておきましょう。
単身者の中古マンション購入は難しい
最後に、単身者の方で家賃がもったいないので買ってしまおうと思う方も多いでしょう。結論、単身者の物件購入は非常に難しいです。
直近のフラット35の不正融資で住宅ローンで購入した物件を賃貸に回すなんちゃって不動産投資の横行があり単身者に対する姿勢は非常に厳しいものになっています。(2021年10月時点)
単身者の方で物件を購入する際に気を付けたいのは、平米数は30㎡以上で新耐震以降(1981年6月以降)の1LDK以上の間取りの物件です。
例外はもちろんありますが、不動産に詳しくない方が見つけに行くことは非常に難航し、時間を無駄にすることになるため上記を意識しておきましょう。
中古マンション探しの方法
前提が長くなりましたが、中古マンション探しの方法について記載していきます。
中古マンションを探すときの方法は大きく二つあります。
- ポータルサイトから探す
- 不動産会社から紹介を受ける
どちらかだけ使うというよりは、両方活用して物件の問い合わせをしていくことがベターです。といいますのも、不動産は水物であり買主はたくさんいますが物件保有者であり、売却してくれる売主は一人です。
不動産会社からしても敢えてあなたに販売しなくても他に買い手はいるわけで、自分が選ばれるようになるためにもいくつか不動産会社を回っておきいつでも情報を貰えるような関係性を構築しておくことが重要です。
ポータルサイトから探す
ポータルサイトとは、物件掲載サイトのことでHOMESやアットホーム、SUUMOあたりが代表でしょうか。個人的に好きでよく使っていたのはハトマークサイトで、どういうサイトかはこちらです。
ハトマークサイトとは、国民の住生活の向上と宅地建物取引に係る者の資質向上を図るとともに、一般消費者を保護するための公益事業を行う公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会によって運営されています。
ハトマークサイトについて
おそらくもっとも物件を確認し問い合わせをして内見までいった数が多いです。
ポータルサイトでもたくさんの物件がありやみくもに探すのは時間がもったいないので初めに決めた いくらくらいの予算で間取りの物件を、どのエリアで購入するかを元に条件を設定してメール配信されるようにしておきましょう。
不動産会社から紹介を受ける
不動産会社からの紹介を受ける方法としては、ポータルサイトで問い合わせをした会社からの紹介もありますし、いわゆる大手の住友不動産販売、東急リバブル、三井のリハウスなどへの問い合わせをすること、地場の不動産会社に連絡するなど様々な方法があります。
大手のメリットは物件の数が豊富であること、地場の不動産会社のメリットは地域に根差した物件情報を持っていることにあるでしょう。
不動産会社の方に問い合わせをするときのコツとしては、電話の時に必ず名乗るようにしましょう。モデルルームで見に行く時も同じで、ほとんどの方は名乗らないため営業マンに覚えてもらえません。
入口で自分から名前を名乗り、このあたりの物件で予算はこの程度でこういった間取りの物件を探していますと開示することで優先的に紹介してもらえる関係に一歩近づきます。
中古マンション購入の流れ
物件を探した後、実際に購入までの流れは以下の通りになります。
- 物件を内見する
- 物件の買付証明書を提出する
- 住宅ローンの仮審査を通す
- 物件の売買契約を行う
- 住宅ローンの本審査を行う
- 住宅ローンの契約を行う
- 司法書士面談を行う
- 決済、引き渡し、引っ越しを行う
おおよその流れは上記の通りになり、その間細かい引っ越しの手配やガス水道電気の変更、Wi-Fi工事の手配などやることは多岐に渡ります。
最もお金に関して大きな差異を生む点が不動産の仲介手数料の点と住宅ローン条件です。こちらに関して詳しく解説していきます。
不動産売買時の費用である仲介手数料は下げられる？
不動産の購入にあたっては不動産会社が売り主である物件出ない限り仲介手数料が発生します。不動産の仲介手数料は馬鹿にならない費用で、物件価格の3.3%+6.6万円(簡便法にて税込みで記載)がかかってきます。
例えば、物件価格5,000万円の場合はおおよそ171.6万円になります。
住宅ローンを使う場合は借り入れ金額の中に物件取得にかかる費用は入れることができますが大きなお金がかかることは間違いありません。
仲介手数料を安くするには、元から仲介手数料の安い不動産会社があるのでそちらに仲介を依頼することが一つでしょう。
グレーな方法で、仲介手数料が通常にかかる会社で内見した物件を後から仲介手数料の安い不動産会社に持って行って物件を購入することはできますが、信義則としておすすめはしないですしせっかく時間をとってくれた不動産会社にも悪いです。
税込物件を仲介で買わない
税込物件と非課税物件がありますが、前者は不動産会社が保有している物件を仲介会社に買主を探してもらっている場合で、非課税物件は売主は個人の方になります。
仲介手数料を払ってまで購入すべしは後者の物件です。なぜなら、シンプルに税金分価格が高いことが多いからです。
もし税込物件を仲介会社の方が案内してきた場合は、物件価格の値下げ交渉を行うようにしましょう。
こちらでも内見後仲介手数料の安い会社に行くのと同じく、仲介会社から紹介してもらったにもかかわらず売主の不動産会社に直接つながろうとしない方が信義則上は無難です。
住宅ローンは仮審査通過後に自分でも探せる
多くの方は住宅ローンの借り入れに関して自分では行わずに不動産会社からの紹介で進めることが多いでしょう。もちろん中にはベストな条件で提案をしてくれていることもありますが、そうでもないことが多いです。
なぜなら、不動産会社にとっては物件が売れることが重要で買い手がお得に買えるかどうかは別の話だからです。
住宅ローンの仮審査から本審査承認まではローン特約の観点から不動産会社推薦の住宅ローン審査を行っておくと良いですがご自身でも住宅ローンは探せますので是非探すようにしましょう。(ローン特約とは、万が一契約後にローンが組めなかった場合に契約を白紙にできる特約です)
物件価格にもよりますが、金利が0.1%変わるだけで月々の返済額は数1,000円変わりますし、総返済額も何十万、何百万円の差が生まれることになります。
住宅ローン探しは是非無料で活用できるモゲチェックをご利用下さい。自分の借り入れできる銀行ランキングが見れて比較できるので本当に便利だと思ってます。(会社に言われて宣伝しているわけではありません！)
まとめ 中古マンション購入は初めが重要
今回は、中古マンション購入に絞って購入までの流れに関して物件探しと住宅ローン付けのコツも合わせて解説しました。
物件購入前の目標を立てておくことは、実際に物件を探し始めてからブレないためにも非常に重要です。
良い物件は自分でなかなか見つけれられるものでもないため、不動産会社と連携して良い物件を一番に紹介してもらえるように関係性を築きましょう。
今回の記事が中古マンション購入にあたって少しでも参考になれば幸いです。 ありがとうございました。
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