住宅を購入する際、ほとんどの方が利用するのが住宅ローンです。特に初めて住宅ローンを組む方にとっては、どのように審査が行われ、どんな要素が重要視されるのか気になるところです。今回は、住宅ローン審査の具体的なポイントや、審査通過のために注意すべき点について解説します。
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目次
住宅ローン審査は仮審査と本審査の2段階で実施される
住宅ローン審査は2段階で実施されて、仮審査と本審査と分かれます。仮審査はこの方に貸せるのかどうかと個人の情報を主に確認される審査になります。本審査では実際の不動産の売買契約などを元に物件情報も加えてより包括的に審査をされます。
仮審査（事前審査）は早めにやっておく
住宅ローンの仮審査は今では各金融機関のHPから簡単に申込ができます。そこでは個人情報、勤務先情報、購入したい物件情報の入力をすると審査をすることができます。
自宅購入をしたいと思ったらなるべく早く仮審査をすることをおすすめしております。なぜなら、ご自身が借り入れできるのかどうかわかりますし、実際に物件を借りたいとなった場合に申込をするのですが審査が通っていないと申込の受付をしてもらっても次に進めないからです。
売り手の方は買える方にお譲りしたいため、仮審査もしていない人と契約には進めないということです。そのため、自宅購入を検討するなら物件探しと並行して住宅ローンの仮審査もしておきましょう。
住宅ローンの審査で確認されるのは個人と物件の情報
住宅ローンの審査では、個人と物件の情報が確認されます。特に重要なのは、個人の情報です。物件の条件も審査対象にはなりますが、物件の選定が問題でない限り、個人の情報の方が強く影響を与えます。
個人の情報で確認される点は以下の通りです。
・仕事に関する情報
・家族情報含めた個人情報
・過去の返済状況など
具体的に確認していきます。
仕事に関する情報
住宅ローンの審査において重要な点は、その方の収入がいくらあるのかというところになります。会社員の方で年収が高い方は借入可能額が大きく増えて、かつ審査にも通りやすくなります。例えば、年収500万円と年収1,000万円では、当然ながら借入可能額に大きな差が出ます。しかし、年収だけでなくどのような勤務先やどの程度勤務しているのかも重要なポイントになります。
具体的には、正社員で上場企業ですと非常に審査上有利になります。一方で、フルコミッション型の会社で勤務されている方などは年収が高くても審査上不利になることがあります。なぜなら、審査の上で安定した収入があるのかどうかが重要になるからです。
そのため、やみくもに年収が高いからよいというわけではなく、どのような規模の会社にどのような勤務形態で勤めているのかという点が重視されます。
なお、以前は3年以上の勤務が必要とされていました。現在では1年未満でも審査が通ることが多くなっています。転職直後でも半年以上の勤続があれば、問題なく審査に通過できるケースが増えています。
正社員以外の契約社員だと住宅ローンの審査は厳しい？
大企業には勤めているけども、雇用条件が契約社員や派遣社員というケースもあるでしょう。住宅ローンの審査は厳しくなりますが、組めないことはありません。
各金融機関の住宅ローンの商品説明書をご覧いただくと確認できる場合があります。給与所得者の場合という記載がある傾向にあるため、そのような金融機関を見つけて確認するようにしましょう。
契約社員や派遣社員の場合、勤務経験が数年あり、その後も安定して勤務できる可能性が高いことを何らかの方法で示せると審査を有利に進められるため住宅ローンを組む際には意識すると良いでしょう。
フリーランスや個人事業主の住宅ローン審査はどうなる？
フリーランスや個人事業主の方にとって、住宅ローン審査は会社員に比べて難易度が格段に高いです。最大の理由は、審査で3年分の確定申告書が必要であり、審査される部分が年収ではなく確定申告の所得の欄になるからです。例えば、会社員の年収300万円であれば年収で審査をしてもらえますが、フリーランスや個人事業主の場合、売上から引いた所得になるため必然的に審査される金額が下がるということです。
フリーランスや個人事業主の方で、売上から経費を多く使う節税によって所得を低く申告している方もおられることでしょう。この場合は審査で不利に働きます。売上が1,000万円でも、所得が200万円では満足のいく借り入れを実現することは難しいでしょう。フリーランスや個人事業主で自宅を購入するなら、しっかりと所得を申告し、審査に備える必要があります。
会社員の場合は年収で見てもらえたり審査も柔軟だったりするため、できれば独立をする前に自宅購入を実現したいところです。
家族情報含めた個人情報
今独身なのか家族がいるのかも重要なポイントです。意外にも独身ですと住宅ローンは組みにくくなります。なぜなら、購入後賃貸に出されるリスクが上がるとみられるからです。そのため、ネット銀行などは独身だとそもそも審査を受け付けてくれないことがあり、メガバンクや一部地方銀行での相談になるでしょう。
家族がいる場合、配偶者の方と一緒に住宅ローンを組むペアローンにするのか単身で組むのか、扶養は何人いるのかなど総合的に確認をされます。
ペアローンにする際には夫婦の収入状況で判断されますし、単身で組む場合には扶養の方がいる場合の返済状況は問題なさそうかを確認されます。
また、借り手の方の年齢も重要です。通常79歳で完済になるように期間が設定されるので45歳以上になると35年以上の借り入れが難しくなります。年齢が上がると期間を伸ばせなくなり、そのため毎月の返済金額も増えるため生活をひっ迫することに繋がります。加えて、病気になるリスクも上がるため、借入するなら1歳でも早く借入することをおすすめします。
過去の返済状況など
住宅ローンの審査において、個人信用情報の中で最も重視されるのが延滞履歴です。クレジットカードや携帯電話の分割払いで延滞が発生していないかが審査の際に確認されます。過去に延滞があれば、その情報が信用情報機関に記録され、住宅ローン審査が難しくなります。特に、延滞が長期間続いた場合や、延滞後に支払いが完了していない場合は、完済後5年間は新たな借り入れができなくなります。
延滞履歴があると、それだけで住宅ローンを組むことが極めて難しくなるため、注意が必要です。
また、現在もその他のローン（マイカーローン、奨学金など）がある方は住宅ローンの借り入れ可能額を下げることに繋がってしまうためできれば完済しておきたいところです。加えて、住宅ローンの審査中にこれらのローンを新しく借入することもご法度になりますので注意するようにしましょう。
物件情報で気を付けるべき点
住宅ローン審査では物件情報も確認されていきます。ここで落ちるケースは多くはないですが、引っかかる点は以下の通りです。
・あまりにも地方であること
・権利が所有権ではない借地であること
・再建築ができないこと
1点目は地方物件をネット銀行を活用して借入したいときには注意です。政令指定都市以外の場合、仮審査は通過しても本審査で落ちるケースがあります。
2点目はいわゆる借地物件といわれるもので、毎月地代を地主の方に支払う必要がある物件です。土地部分が地主のものになるため、その分物件の評価が厳しくなるため借入額やそもそも借入できないことに繋がります。
最後に、再建築ができない物件の事を再建築不可物件と呼ぶのですがこちらは古い戸建てによくある話です。もともとは建てられたものの、その後建築基準法の接道義務を満たすことができなくなり、建物を建て替えることができない物件の事を指します。物件金額は安くなりますが、住宅ローンの活用は難しく一部不動産担保ローンを提供するノンバンクにて借り入れができることがありますが金利は3％前後等になります。
借地物件や再建築不可物件の購入については、安いからといっても初心者の方は避けておく方が無難です。
まとめ 住宅ローン審査の概要を掴んで準備を進めよう
今回は、住宅ローン審査の具体的なポイントや、審査通過のために注意すべき点について解説しました。住宅ローンの審査は仮審査と本審査に分かれていき、いずれにしても個人の情報と物件情報を確認されます。個人に関しては仕事に関する情報、家族情報含めた個人情報、過去の返済状況などを確認され、物件についてはエリアや物件の状況を確認されます。
まずは自宅が欲しくなったならば早めに仮審査を行い、借り入れができることを確認しましょう。そのうえで、本審査が無事に通過できるように状況を整えていきましょう。
今回の記事が、住宅ローン審査に関して少しでも参考になれば幸いです。ありがとうございました。
ユタログ管理人のゆーたろー(Twitter
