住宅を購入する際、多くの方が住宅ローンを利用します。しかし、住宅ローンは長期間にわたる大きな契約であり正しい知識を持って選択しないと、後々の負担が大きくなる可能性があります。とはいえ、初めてのマイホーム購入で住宅ローンを知る方にとっては何から調べて良いかわからないものだと思います。今回は、住宅ローンで失敗しないためのチェック項目5選を解説していきます。
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目次
住宅ローンで抑えるたいチェック項目5選
通常、住宅ローンの検討を始めるのは欲しい物件が決まってから担当の不動産営業の方から契約に進む前に○○銀行で事前審査をしてください、ここなら通ると思います、と言った形で紹介されて初めて住宅ローンと向き合います。確かに、ここで納得のいく選択肢を提示してもらえる場合も否定できないのですが、営業の方は不動産のプロである一方で住宅ローンのプロではないことがあります。
つまり、納得のできる良い条件を見つけるにはご自身で一定の知識量を身に付けておくことで、提案が良いのか悪いのか、またご自身でも良い選択肢を見つけられる手立てになります。住宅ローンで失敗しないためにチェックすべき項目は以下の5つになります。
- 借入可能額
- 金利タイプ
- 返済期間
- 団体信用生命保険（団信）
- 事務手数料タイプ
具体的に確認していきましょう。多いようですが、全て密接にかかわっているため、別々に覚えるというよりも繋げて考えるとわかりやすいです。
いくらまで借り入れできる？借入可能額を知ることから始まる
まず最初に考えるべきは、自分がいくらまで借り入れができるか、借入可能額を知ることから始まります。つまり、ご自身の予算を決めるということです。一般的に、会社員の方であれば年収額面の8倍までの借入が可能です。金融機関によっては9倍や10倍まで借りられるケースもありますが、一般的には8倍が基準とされています。たとえば、年収500万円の場合、借入可能額は4,000万円ほどということです。
また、その他の借入としてカードローン、マイカーローンなどがない事も重要になります。それらがあると、それだけ借入可能額は減ることに繋がります。
借入可能額内に物件価格と諸費用を含むことがポイント
マイホーム購入をする際に、住宅ローンでどこまで組むかも重要なポイントです。つまり、頭金としてご自身の預金を使うのか使わないのかということです。 実際には物件価格に諸費用を加算した総額でのシミュレーションが必要になるということです。
中古物件の場合、諸費用は物件価格の約8％が目安となります。たとえば5,000万円の物件を購入する場合、400万円の手数料を見込んで予算を立てる必要があります。この合計額が、借入可能額を超えないように計画することが重要です。 もし足りない場合には、ご自身の預金から対応する必要が出てきます。今のように、金利が0%台で借入できるのであれば物件価格と諸費用を含んで借入しておくことが良いです。あとからいつでも繰り上げ返済で元本を減らすことはできるので、今その大事な預金を充てる必要はないということです。
具体的な借入可能額の確認方法
借入可能額を把握する方法は非常にシンプルです。具体的には、銀行に事前審査を申し込むことで実際に借り入れ可能な金額を確認することができます。事前審査は、各銀行のウェブサイトから簡単に申し込み可能です。三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行などの大手金融機関でどこでも対応してくれますし、これらの金融機関の信用は大きいため追って購入の申し込みを出す際に事前審査が通過していると進めやすくなります。
金利タイプは毎月の返済に大きな影響が出る
住宅ローン選びで最もフォーカスされる点が金利です。実際に、金利が0.1%違うだけでも毎月の返済額は数千円ほど変わってくるのでインパクトは大きいです。
住宅ローンの金利には大きく分けて3つのタイプがあります。具体的には、変動金利、当初固定金利、全期間固定金利の3パターンとなります。
変動金利のメリットとデメリット
| メリット | 一般的に固定金利よりも金利が低い |
| デメリット | 金利が将来上昇するリスクがある |
変動金利は文字通り、金利が市場に連動して変動するタイプです。一般的に固定金利よりも金利が低く、初期の返済額が抑えられるため、人気があります。しかし、将来的に金利が上昇するリスクを伴います。特に直近金融政策の変更により金利が0.15%の上昇がすでに発表されています。変動金利と名前がついていても金利が上がったのは約15年ぶりのことになります。
当初固定金利のメリットとデメリット
| メリット | 好きな期間だけ金利の固定化をすることができる |
| デメリット | 期間が終了すると金利が変わっているため上がる可能性がある |
当初固定金利型とは、1年から20年などの間で好きな期間だけ金利を固定化できる金利タイプになります。一定の期間だけ金利が固定されるため、今のように金利が上昇する可能性を控えている状況であれば一定期間固定化できる点はメリットになります。デメリットは、期間が終了すると変動金利もしくは再度固定金利にできるもののその時の金利になるため今と変動しており上昇しているリスクもあります。
全期間金利のメリットとデメリット
| メリット | 完済まで金利が固定されている |
| デメリット | 金利が高くなるため返済をひっ迫する可能性がある |
全期間固定金利は完済時まで金利が固定されるため安心して返済を続けられます。しかし、金利は変動金利や当初固定金利よりも高めに設定されているため毎月の返済をひっ迫する可能性があります。
どの金利タイプを選ぶべき？
どの金利タイプを選ぶかは、借入期間中のご自身の状況や将来の金利変動も踏まえて検討したいところです。変動金利を選ぶ場合は、将来的な金利上昇に備えてシミュレーションをしっかり行い、返済額が増えた場合にどの程度の負担となるかを確認することが重要です。
例えば、現時点で金利が0.5％だとしても、将来0.8％や1％に上昇する可能性があります。この場合、毎月の返済額がどれくらい増えるのかを具体的にシミュレーションしておくことで、リスクを把握し、無理のない返済計画を立てることができます。
一方で、固定金利にすると返済は確定する一方で変動金利よりも返済額は今時点では増えてしまいます。それでも家計をひっ迫せず返済できそうかどうかをシミュレーションして検討するようにしていきましょう。
また、金利は0.1%でも下げられないか不動産営業の方からのご提案だけでなく、ご自身でも探すようにしておきましょう。必ずおすすめの銀行で借入しないといけない訳ではないので、選択肢を増やすためにも比較することは重要です。
実は返済額への圧倒的な影響が出るのは返済期間の長さ
住宅ローンの返済期間は、一般的に最長35年ですが一部の金融機関では50年ローンも提供をしている場合があります。住宅ローンの優れている点は、金利が低いことに加えて35年と超長期にわたった借り入れができる点があります。
長期間の住宅ローンを組むことによって毎月の返済額を低く抑えられる一方で、ローン総額に対する利息の支払いが増える点には注意が必要です。ちなみに、50年ローンは全員が組めるわけではありません。79歳完済が基本となるため、50年ローンを使いたいのであれば29歳以下の方がご利用いただけるようになります。
デメリットに上げました総利息額が増えることの懸念に対しては、将来的に繰り上げ返済を行うことでリスクヘッジをすることができます。また、返済期間が長くなるとローン残高が減りにくく、物件を売却する際に損をするリスクもあります。具体的には、物件を売却する時点でローンの残高がまだ多い場合、売却価格よりもローン残高が上回り追加で資金を用意する必要が出てくるということです。
このリスクを回避するためにも、定期的にローンのシミュレーションを行い、将来の残高を把握して場合によっては繰り上げ返済にて対応していく等選択肢が考えられます。
いずれにしても
長期の借入ができるようになると毎月の返済額は下げられるため、なんとなく短くしておこうというよりも長期で借入してデメリットをどう解消できないか？と検討すると良いでしょう。
団体信用生命保険（団信）の加入が必要に
住宅ローンを組む際、団体信用生命保険（団信）への加入が義務付けられていることが多いです。 そもそも団信とは万が一、借入者が亡くなった場合や高度障害を負った場合に、ローンの残高がゼロになります。これにより、遺族に返済の負担がかからず、安心して住宅ローンを組むことができます。
一部フラット35のように団信を外して住宅ローンを組むことができますが、通常の住宅ローンですと必要になるため注意しておきましょう。
特殊団信を付けるかは要検討
団信には基本プラン以外にも、がんや、急性心筋梗塞、脳卒中といった三大疾病に対応した特約プラン（特殊団信）があります。これらの特約プランに加入することで、万が一の場合にローンの残高が全額または一部免除されるなど、さらなる安心を得ることができます。ただし、これらのオプションを追加すると、金利が0.2％〜0.3％程度上がるため、シミュレーションを行いながら検討することが大切です。
団信の加入は健康であること必須
団信には加入条件があり、健康状態に応じて加入できないケースもあります。持病がある場合や健康診断で異常があった場合は、団信に加入できなくなります。
そのような不測の事態の際にはワイド団信という緩和されたプランに加入することで住宅ローンの利用が可能になります。しかし、金利が上乗せされることになり、どの金融機関もメニューとして持っているわけではないため選択肢が狭まってしまいます。
住宅ローンを組むにも検討であることが大事ですので、購入したいと思ったときに1年でも若いうちに進めておきたいものですね。
安い事務手数料を取るか金利を取るか
| 金額面 | 金利面 | |
| 定率型 | 融資金額の2.2%(税込) | 金利が低くなる |
| 定額型 | 5.5万円（税込）など | 金利は高くなる(定率型の0.2%程度) |
住宅ローンを借り入れする際には銀行に対して事務手数料（もしくは保証料）を支払います。事務手数料には定額型と定率型があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。定率型はローンの元本に対して2.2％（税込）の手数料がかかりますが、金利は低めに抑えられています。 定額型は一定の手数料（5.5万円など）で手数料が抑えられる一方でローンの金利がやや高めに設定されています。
金利を抑えるか、手数料を抑えていくか金融機関によっては選択肢があるため選ぶようにしましょう。
どちらがいいかはいつ売るかで異なる
一見すると事務手数料が少ない定額型が良いように感じますが金利が少々高くなります。そのためどちらを選ぶべきかは売却時期に応じて検討すると良いでしょう。例えば、短期間で物件を売却する予定がある場合は、定額型を選ぶことで手数料を抑えることができます。一方、10年以上住むことが決まっているのであれば定率型を選ぶことで毎月の返済額を少なくし、トータルコストを抑えることが可能です。
まとめ 5つを抑えて自分に合った住宅ローンを選ぼう
今回は、住宅ローンで失敗しないためのチェック項目5選を解説しました。借入可能額、金利タイプ、返済期間、団体信用生命保険（団信）、事務手数料タイプの5つになります。それぞれ独立して考えるのではなく、全て密接にかかわってきます。
借入可能額の範囲に抑えようとすると、事務手数料含め手数料の相談をする必要がありますし、返済プランを検討するには金利タイプと返済期間も大事になります。そもそも住宅ローンを組むためには団信の加入も必要になります。
これらを踏まえて少しでもご自身に合った住宅ローンを選べるようになれれば幸いです。ありがとうございました。
ユタログ管理人のゆーたろー(Twitter
