独身で中古マンション買うなら売却を見越す物件選びが重要

独身で中古マンションを購入して住む場合、後からライフステージが変わり買った物件を売却することも視野に入れておく必要があります。そのためには、いつでも売却できるような物件を手にすることが重要になります。今回は、独身で中古マンション買うなら売却を見越す物件選びが重要、というテーマで記事をお届していきます。

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中古マンションは売却できる物件選びが肝
中古マンションの売却にリフォームは必要？
- 中古マンションのリノベは売りずらい？
まとめ　独身で中古マンション購入は売却を見据えること

中古マンションは売却できる物件選びが肝

中古マンションを購入するとき、皆様普通であればどんな予算で、どんな間取り、立地で、と購入したい物件を思い描きます。その上で予算内で購入できる物件を選んでいくわけですが、ポイントは予算内に収めることでも良い間取りであることでもありません。

つまり、購入して売りたいと思ったときに3か月以内に売却できる中古マンションを選ぶ必要があります。というのも、独身で将来のために購入する中古マンションはいわゆるマイホームで終の棲家の立て付けではありません。であれば、いつでも売却できる流動性の高い中古マンションを選ばないといけないということです。

売却しやすい中古マンションの特徴

売却しやすい中古マンションの特徴はコチラの通りです。

・各地の都市部エリアで駅距離が5分以内

・地価が下がっていない

・人口流出していない

・癖が強くない（借地権、ハザードマップが危ないなど）

・1983年以降の物件

具体的に見ていきます。

各地の都市部エリアで駅距離が5分以内

各地の都市部エリアというのは、大阪なら梅田、心斎橋・難波エリア、福岡なら博多、天神エリア、東京なら港区、千代田区、中央区といった都市部になります。

言わずもがな各地の商業地やオフィスビルが立ち並び、賃貸需要が見込みやすい点が特徴になります。独身で購入する物件であれば1LDK以上で広さは30平米以上の住宅ローンが使える物件を購入するのがおすすめ。これ以上小さい物件となると、住宅ローンが使えないことや購入者のパイが一気に狭まってしまいます。

その上で駅距離にもこだわりましょう。理想は最寄り駅から5分以内で購入できるよう物件を探しましょう。マンションを購入する方のニーズに利便性を高めたいところがあり、駅距離は非常に重要なポイントになります。

地価が下がっていない

地価が下がっていない点も面倒ですが確認しましょう。国交省が公示地価をまとめており、ここで簡単に購入したいエリアの事例を把握することができます。ポイントは、地価が下がっていないことです。上がっていることがベストではありますが、下がっていなければ少なくとも購入してから住宅ローンの返済を進めていく過程でローンの残高を減らしていけます。その上で物件価格が下がらないならば、物件価格とローン残高の差分が積みあがっていくため損しにくくなります。

人口流出がしていない

購入予定エリアの人口予測も確認しておきましょう。通常、市区町村のホームページに記載があります。一例で渋谷区の人口予測を記載しておりますが、2045年までは年々人口が増加する予測です。ましてや独身の方が仕事で使いやすいエリアでもあるため、需要が見込めそうとなるわけです。

癖が強くない（借地権、ハザードマップが危ないなど）

物件の癖が強いと、価格は安くなる傾向にある一方で需要が減ります。例えば借地権付きの物件であったり、ハザードマップが真っ青に染まっているなど。

借地権物件は、土地分が所有権でないため毎月地代の支払いが発生します。物件によっては管理費や修繕積立金よりも支払が多い物件もあります。その分物件価格は安いものの、月々の支払いが重い事や売却しにくいことを考えるとあえて買う必要はありません。

また、ハザードマップ上良くない物件も売る時に買い手を絞る結果になりますので避けましょう。

1983年以降の物件

1983年以降の物件はいわゆる新耐震基準を満たしている物件のため住宅ローンが借入しやすい特長があります。

新耐震基準とは、1981年6月1日から施行された耐震基準のことで震度6強～7程度の揺れでも家屋が倒壊・崩壊しないことを基準としています。それより以前の基準の事を旧耐震基準と言います。ポイントは1981年6月1日以降に建築確認されていること。竣工日が1982年3月1日だとしても建築確認が1981年4月1日だと旧耐震基準となってしまいます。建築確認されてから1年程度竣工にかかるため1983年以降が新耐震基準となりやすいです。（1982年内に竣工されていても新耐震基準を満たす物件であることもあるので、問い合わせ時に確認しましょう。）

中古マンションの売却を見越すなら相場以下で購入したい

中古マンションを購入して将来の売却を見越すならば周辺相場と比較して同じもしくは割安物件を見越したいところです。

上記は僕が実際にまとめているエクセルシートになります。物件の該当エリアと実際に売りに出ている物件価格、平米単価、築年数、最寄駅からの距離などを確認していくと相場観が身についてきます。

相場観を身に付けたうえで、購入したい物件が相場と比較して高いのか低いのかをチェックしましょう。相場通りかそれ以下で購入していると、住宅ローンと物件価格の乖離が少なく、売却したいのにローンの残高が多くて売れない、と言った状況を避けることができます。

中古マンションの売却にリフォームは必要？

中古マンション売却にリフォームは必要かどうかに関しては最低限の壁紙の修理などで十分であるとみております。というのも、購入した方がご自身でリフォームやリノベーションをしたいということもあるでしょうし、こちらで好きにやった変更が購入者にとって良いかは別となります。

あとは水回りの修理や給湯器が直っていると安心して購入できそうです。周期としては10～15年で修理、交換のタイミングになるためメンテナンスはしておくとよさそうです。

中古マンションのリノベは売りずらい？

中古マンションでリノベ済み物件も都心部を中心に増えてきました。リノベ済み物件は売却するときにどうなのでしょうか。注意点があるとすると、奇をてらったリノベーションは購入者を絞ってしまうことに繋がりかねません。また、フルリノベーション済みの物件はそれだけ不動産会社の利益が乗りがちで相場通りもしくは割安で購入することは難しい可能性があります。