住宅ローンを検討し実際に審査に申し込んでみると、思ったより審査が通らないと気づく方も少なくありません。特に欲しい物件に巡り合ったにも関わらず住宅ローンの審査に落ちてしまうと、購入自体が頓挫してしまうことにもなりかねません。今回は、住宅ローンを選べない？選択肢が少ないときの初期時点の対応方法と今後のうち手に関して解説していきます。
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目次
住宅ローンを選べない理由
正社員かつ何も借り入れがない方にとっては住宅ローンを選べない事象になることは少ないです。ですが、そういった方でも実は以前に問題があり借り入れができなくなってしまっている可能性はあります。具体的にはこちらです。
・過去延滞を起こしてしまっている
・直近職場を変えてしまっている
・現在正社員以外である
いずれかに該当してしまうと住宅ローン審査に悪影響を与えてしまい、審査が通らなくなってしまうことはあり得ます。そのため、住宅ローンを選ぶどころか借り入れできるところを何とか探すという状態になります。
過去延滞を起こしてしまっている
住宅ローンの審査において、個人信用情報の中で最も重視されるのが延滞履歴です。クレジットカードや携帯電話の分割払いで延滞が発生していないかが審査の際に確認されます。過去に延滞があれば、その情報が信用情報機関に記録され、住宅ローン審査が難しくなります。特に、延滞が長期間続いた場合や、延滞後に支払いが完了していない場合は、完済後5年間は新たな借り入れができなくなります。
延滞履歴があると、それだけで住宅ローンを組むことが極めて難しくなるため、注意が必要です。
また、現在もその他のローン（マイカーローン、奨学金など）がある方は住宅ローンの借り入れ可能額を下げることに繋がってしまうためできれば完済しておきたいところです。加えて、住宅ローンの審査中にこれらのローンを新しく借入することもご法度になりますので注意するようにしましょう。
直近職場を変えてしまっている
転職や独立による収入状況の変動があった場合、審査が通りにくくなることがあります。特に独立直後は、金融機関が安定収入を確認しづらくなるため、審査が厳しくなり個人事業主の場合は確定申告3期分と法人になった場合は決算書3期分が必要になったりと会社員の時に比べると一気にハードルが上がります。
転職の場合も理想的には新しい職場で1年以上勤務している経験が必要になりますが、最近は半年勤務していると毎月の給与明細や雇用契約書などの確認によって審査を通してくれることもあります。
いずれにしても、勤続年数をこなしている現職の間に転職をしておくことがベストです。
現在正社員以外である
フリーランスや個人事業主の方、そして法人代表の方は審査が厳しいことは記載済みですが、会社に勤めてはいるものの雇用条件が契約社員や派遣社員というケースもあるでしょう。住宅ローンの審査は正社員の方に比べるとどうしても厳しくなります。
とはいえ、各金融機関の住宅ローンの商品説明書をご覧いただくと確認できる場合があります。給与所得者の場合という記載がある傾向にあるため、そのような金融機関を見つけて確認するようにしましょう。
契約社員や派遣社員の場合、勤務経験が数年あり、その後も安定して勤務できる可能性が高いことを何らかの方法で示せると審査を有利に進められるため住宅ローンを組む際には意識すると良いでしょう。
まずは住宅ローンを借り入れできる金融機関を見つけることが先決
マイホームを購入したい場合、最も重視すべき点は購入ができる状態に持っていくことになります。そのため、住宅ローンを選べない状況にありそうであれば、まずは借り入れできる住宅ローンを活用して購入してから住宅ローン条件を見直すことで返済状況の改善を図ることができます。
住宅ローンを選べないときの最も有力な選択肢は住宅支援機構が出しているフラット35の活用になります。審査基準が民間の変動金利や固定金利を借り入れするよりも融通が利く傾向にあります。固定金利であり、どうしても変動金利に比べると金利は高いので返済額は上がってしまいますが、購入する目的を果たすことは十分可能でしょう。
住宅ローンを借り入れできるのかは今後の物件選びにも大きな影響を与えてくるため、購入を検討し始めてすぐに仮審査（事前審査）をするようにしましょう。
購入後の状況変化で住宅ローンの借り換えが可能に
住宅ローンは借り入れした後、他金融機関に借り換えを申し出ることによって条件を見直しすることができます。
イメージは以下の通りです。
具体例として残高5,000万円、残期間が33年のものを借り換えすることで当初はフラット35で金利が高かったものが変動金利への見直しができたことによって金利を1％下げられた場合のシミュレーションです。1％金利の削減に成功すると、今回の残高と期間であれば毎月返済額は2万円以上、利息額は900万円以上の削減効果が得られそうです。
とはいえ、変動金利に見直しする場合は金利が低くなる一方で利上げによって上昇リスクがあることと、借り換えには諸費用（事務手数料や登記費用など）が必要になるため総合的に見て検討するようにしましょう。
購入後数年経って、例えばフリーランスや個人事業主の方の確定申告書面の所得部分が改善したり、契約社員や派遣社員の方が正社員になったりと環境変化があった場合に借り換えができますので検討してみても良いでしょう。
いずれにしても、まず購入してしまって、その後借り換えによって返済状況を好転させられることを認識いただければと思います。
まとめ まずは住宅ローンを借り入れできることが大事
今回は、住宅ローンを選べない？選択肢が少ないときの初期時点の対応方法と今後のうち手に関して解説しました。住宅ローン審査に通らない場合でも、まずはフラット35など現在の状況を鑑みた柔軟な審査をしてくれるローン商品を使って購入することが大事です。その後返済実績を積んでから、今のローン状況を借り換えによって見直すこともできます。そのため、自宅を買いたいのならばまずは今取れる選択肢で購入しまうのも良いという考え方を持つことが大事です。
今回の記事が、住宅ローンを選べないときの選択肢として少しでも参考になれば幸いです。ありがとうございました。
ユタログ管理人のゆーたろー(Twitter
